פסק-דין בתיק תא"ח 11547-10-10

1.         התובעים ב-ת.א. 17995-11-10 (להלן, גם "נג'אר") הינם הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 11658 חלקה 41 המצויים בשדרות ההסתדרות 31 א' בחיפה. ביום 15.2.10 נחתם בין נג'אר לבין הנתבע (להלן, גם "כהן") הסכם שכירות בלתי מוגנת לפיו שכר כהן את קומת הקרקע שבמבנה במקרקעין הנ"ל עד ליום 17.2.11.

2.         בין נג'אר לכהן, בגינם של יחסי שכירות אלו, התגלעו סכסוכים שהולידו שלוש תובענות הנדונות בפניי במאוחד. ב-ת.א. 11547-10-10 הגישו נג'אר נגד כהן תובענה לפינוי המושכר הנ"ל (להלן - "תביעת הפינוי").

ב-ת.א. 14285-12-10 הגיש כהן וחברה בשליטתו, היא התובעת 2 שם, תביעה נגד נג'אר לסעד הצהרתי (להלן - "התביעה ההצהרתית"). בגדרה עתר כהן להצהיר כי הסכם השכירות מיום 15.2.10 הנ"ל בטל ומבוטל מעיקרו, מכוחו של סעיף 9(ד) לו, כי נספח להסכם השכירות מיום 4.5.10 (להלן - "הנספח"), אף הוא בטל ומבוטל מעיקרו על פי סעיף 9(ד) הנ"ל וכי שטר החוב שניתן במעמד הסכם השכירות, אף הוא בטל מעיקרו על פי סעיף 9(ד) הנ"ל.

ב-ת.א. 17995-11-10 הגישו נג'אר לביצוע שטר חוב על סך 100,000 ש"ח, שנחתם על ידי כהן והחברה שבשליטתו (להלן - "התביעה השטרית"). כהן והחברה שבשליטתו הגישו התנגדות לביצוע שטר שהתקבלה. תצהיר כהן בהתנגדות היה לכתב הגנתו.

3.         ב"כ הצדדים הסכימו כי תביעת הפינוי, התביעה ההצהרתית והתביעה השטרית יידונו במאוחד. עוד הם הגיעו להסכמה דיונית על פיה יינתן בכל התובענות פסק דין מנומק על דרך הפשרה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. עוד הוסכם ביניהם כי לסיכומי טענות אלו ניתן יהיה לצרף מסמכים, ולו שלא בא זכרם עד לאותו מועד.

4.         המסכת העובדתית שנגולה היא מורכבת. אשתדל להביאה בקיצור. מן הנתונים שבפניי נהיר לי כי קדם להסכם השכירות מיום 15.2.10 הסכם מיום 29.12.09 בין כהן לבין מר נוח צימרמן (להלן - "צימרמן"). צימרמן היה השוכר הקודם של המושכר שהושכר לכהן. הוא ניהל בו מועדון. בגדרו של ההסכם האמור מכר צימרמן לכהן את המוניטין ואת הציוד שהיה לו במועדון, כמובן בכפיפות להסכם שכירות שייחתם עם הבעלים, הם נג'אר.

5.         כאמור, בהמשך ביום 15.2.10 נחתם הסכם השכירות בין נג'אר לבין כהן. כהן התכוון לנהל במושכר מועדון לזמר עברי. מהר מאוד עלו היחסים על שרטון.

            לשיטתו של כהן נהגו כלפיו נג'אר, וצימרמן המשתף פעולה עמם, במרמה. הסתבר כי עובר להתקשרויות האמורות היו עוררין על חוקיותו של העסק נשוא השכירות. מסתבר כי ביום 7.2.10, משמע כשבוע לפני חתימת הסכם השכירות, ניתן גזר דין ב-ת.פ. 89/09 באישום שהוגש נגד צימרמן. בישיבה מיום 7.2.10 נכח בדיון אף מר נג'אר אליאס. הוא ציין כי "אני הבעלים של המקום. אני עושה שינוי ייעוד. פניתי למהנדס שמטפל בעניין. אבקש לדחות". בו ביום ניתן גזר דין המורה על הפסקת העיסוק וכי הצו ייכנס לתוקפו ביום 30.3.10. לב טענתו של כהן, איפוא, הוא שנג'אר התקשרו עמו בהסכם, הגם שהיה ברור להם לחלוטין כי כנגד המושכר קיים צו סגירה.

            נג'אר מכחישים זאת בתוקף. לשיטתם עוד בשלב הטרום-חוזי ידע-גם-ידע כהן אודות צו הסגירה האמור. חרף זאת הוא ערך מאזן שיקוליו, סבר וקיבל. משום כך אין מקום לקבל את הגנתו.

            בעקבות המחלוקת האמורה, כמסתבר, חדל כהן לשלם תשלומי שכירות ותשלומים אחרים. לימים פונה המושכר, הגם שאף בעניין זה יש לדייק בתיאור של ההשתלשלות, כפי שיפורט להלן. מכאן נולדו התביעות. תביעת הפינוי עתרה לפינויו של כהן. התביעה ההצהרתית עתרה להורות כי הסכם השכירות והנספח יסודם במרמה ועושק וממילא יש להצהיר על בטלותם. כך אף ככל שעסקינן בשטר. התביעה השטרית היא בגין חובותיו של כהן. הגם ששטר החוב הוא על סך 100,000 ש"ח, הרי נג'אר עתרו לחייב את כהן בסכום של 68,000 ש"ח בלבד.

            להלן אבחן את ההשתלשלות העובדתית, והמתחייב הימנה, ככל האפשר על פי תחנותיה הכרונולוגיות. הניתוח יעלה כי הן נג'אר והן כהן, רחוקים מלזכות באמוני. כל אחד מהם, לעניינו ובתורו, משאיר שובל רחב של תמיהות, פירכות וגלגול עיניים צדקני ומיתמם. בסופה של דרך, והגם תוך שיקלול של הנתונים לכאן ולכאן, כפות המאזניים נוטות לזכות נג'אר. כך, ובעיקר לנוכח הסמכות שהוענקה לי להכריע על דרך הפשרה.

6.         תחילה יש להתבונן בהסכם מיום 29.12.09 בין כהן לבין צימרמן. בסעיף 3 לו נרשם כי "נוח (הוא צימרמן - ש.ל.) מצהיר בזאת שהמועדון נקי מכל צו סגירה כלשהו על ידי המשטרה או כל רשות אחרת לרבות עיריית חיפה" (סעיף 3). הניסוח האמור חשוד. שהרי בדרך העסקים הרגילה, ועל יסוד חזקת החפות, סביר להניח שעסקים מתנהלים כדת וכדין. עצם העובדה שננקט הניסוח האמור מצביע על כך, לטעמי, כי סוגיית צו הסגירה ריחפה בחלל האוויר, במו"מ שהתקיים בין כהן לבין צימרמן. רק כתוצאה מכך הצהיר צימרמן את אשר הצהיר.

            ככל שעסקינן בצימרמן, הרי הגם שהוא "מככב" בתחנות רבות בדרך, הנה משום מה במסכת המסועפת של התביעות שבפניי כהן לא ראה להגיש נגדו כל תביעה. בכך לא מסתיימת המסכת. באחד מן הניסיונות לפנות את המושכר, הדבר נמנע כתוצאה מהתערבותו של צימרמן אשר טען שרכוש וציוד המצוי במושכר, שייכים לו. וחרף כל אלו, אף חרף העובדה שנהיר לי שצימרמן יודע על ההליכים שבפניי, הרי גם הוא לא ראה לנקוט בכל הליך על פיו יצורף כצד בהליך שבפניי, או שמא ינקוט בהליכים כנגד כהן, ושמא אף נגד נג'אר, לנוכח זכויותיו הנטענות כאמור.

7.         מכאן נעבור להסכם השכירות מיום 15.2.10. עיון בחלק מסעיפיו מעלה שיקולים, הן לחובת נג'אר, הן לחובת כהן.

            בסעיף 3(א) להסכם השכירות נרשם כי "השוכר (הוא כהן - ש.ל.) מצהיר ומאשר כי הוא מכיר היטב את המושכר ואת אפשרויות השימוש בו, בין היתר, על ידי בדיקה במשרדי העירייה, הוועדה, במשטרה, באיגוד ערים באופן אישי ובאמצעות איש מקצוע מטעמו וכן מאשר הוא כי בדק את המושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו והוא מוותר בזאת על כל טענה שהיא לרבות בדבר אי התאמה ו/או פגם של המושכר". ממשיך ומתנה סעיף 3(ב) כי "מוצהר ומוסכם כי אין באמור בס"ק(א) כדי לגרוע מהוראות סעיף 9 להלן".

            סעיף 9 מגדיר עניינים שונים באשר לאחריותו של כהן לעניין רישיונות והיתרים לצורך ניהול עסקו. צדה את העין הוראת סעיף 9(ד) שבה הותנה כי "השוכר מאשר כי במידה ויינתן צו סגירה עקב אי קבלת רישיון עסק ו/או עקב תוספות בנייה שבוצעו ו/או עקב אי ביצוע שינוי יעוד ו/או מסיבה אחרת כלשהי התלויה במשכיר (הם נג'אר - ש.ל.) מתחייב הוא שלא לבוא בכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה מכל סוג שהוא כנגד המשכיר. במקרה זה יבוא חוזה זה לסיומו המיידי והשוכר לא יהיה חייב בהמשך תשלום דמי השכירות ובלבד שהחזיר את מפתחות המושכר למשכיר בהתאם להוראות חוזה זה".

8.         נג'אר משתבחים בכך כי סעיף 3 נרשם בצורה ברורה ומפורטת. כהן ערך את כל הבדיקות, לרבות אלו במשרדי העירייה ובמשטרה. הדבר מצביע על כך שהוא אמור היה להיות מודע הן להליכים הפליליים שננקטו כנגד חוקיות המושכר וממילא לצו הסגירה.

            אכן נג'אר, עם זאת, לא מציינים, אם אלו הם פני הדברים, על שום מה לא הוסיפו וציינו את העובדה המפורשת אודות צו הסגירה וההליך הפלילי האמור. אכן, לאורו של נתון זה, ריבוי ההצהרות והאישורים, מחד-גיסא, מול אפסות ההצהרה בגין צו הסגירה וההליך הפלילי, מאידך-גיסא, שוקלים לחובת נג'אר.

9.         ואולם סעיף 3 בוודאי שוקל לחובתו של כהן. שהרי כהן אינו משכיל להוכיח הכיצד מתיישבת העובדה שהוא ערך בדיקות מדוקדקות, כאמור בסעיף 3(א) הנ"ל, ולא היה מודע לכל ההליכים הפליליים האמורים, שאין לי ספק שהיו בתוקפם אותה עת.